【不動産買取】契約不適合責任(瑕疵担保責任)が不要？買取りのメリットと売主の責任について解説

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瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは不動産売買においてよく耳にする責任です。後ほど述べますが、この瑕疵担保責任（契約不適合責任）は不動産買取のメリットとなるものなので、その中身について知っておくと不動産を売買する際に有利となるでしょう。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは

瑕疵担保責任とは、不動産の売買契約において購入した時点では明らかになっていない隠れた瑕疵があった場合に、修繕や損害賠償などを行わなければならない売主が買主に対して負う責任のことを言います。瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、その対象となる物の傷や不具合のことを言います。

住宅なら雨漏りやシロアリ被害、土地なら土壌汚染などがこれに当たります。こういった不動産の物理的な瑕疵以外にも、過去に敷地内で殺人事件があったなどの目に見えない瑕疵もここに含まれます。

ただ、責任の範囲に含まれるためには「隠れた瑕疵」である必要があります。「隠れた」とは、通常の注意を払っても発見できないことを言い、内覧の際に注意して観察すれば気づけた場合などは売主の責任は免除されます。

この瑕疵担保責任は、2020年4月1日の法改正で「契約不適合責任」という呼び名に改められ、瑕疵が隠れたものであったかどうかにかかわらず、売主の責任となる規定に改正されています。もっとも、同日以前に発生した取引では従来通りの取り扱いとなります。

買主が瑕疵を発見してから1年間は売主が責任を負うこの規定ですが、売主の責任が一部免責されるケースがあります。

一つは、売主と買主の特約による場合、そしてもう一つは不動産買取業者に売却する場合です。住宅等を売却する時は、一般的に不動産仲介業者に買い手をさがしてもらう場合と不動産買取業者に買いとる場合の2つのパターンがあります。

このうち、仲介業者に買い手を探してもらう場合は、買い手は一般の消費者ですが、買取の場合は買い手はプロの不動産買取業者です。この場合は、引き渡しの時に瑕疵をもれなく確認するのはプロの自己責任となります。したがって、買取の相手が不動産買取業者の場合には、売主は瑕疵担保責任を免責されます。

この点は、瑕疵担保責任が契約不適合責任と名前を改められた後でも変更がありません。買取のメリットとしては、売却した後、瑕疵のことは気にしなくてもいいという点が挙げられます。

以上のように、不動産の買取の場合には瑕疵担保責任は免責されるというメリットがあります。この他にもそれぞれメリットとデメリットがあります。それらを踏まえて、仲介業者に買い手を探してもらうか不動産買取業者に買い取ってもらうかを検討するといいのではないでしょうか。